כיצד להפוך 250 אלף ש"ח לדירה חדשה ללא משכנתה
בשנים האחרונות, שוק הנדל"ן בישראל ממשיך לצמוח בקצב מסחרר, אך יחד עם זאת, רבים מאיתנו מרגישים שהחלום לרכוש דירה הופך לבלתי אפשרי ללא משכנתה ענקית או הון עצמי של מיליונים. עם זאת, ישנה גישה חדשנית שמוכיחה כי ניתן להשקיע בנדל"ן ולהגיע לבעלות על נכסים בדרך
חכמה ומשתלמת, גם עם סכום התחלתי צנוע של 250 אלף ש"ח. גישה זו, מבוססת על עסקאות קומבינציה ומתחמי עירוב שימושים – והיא עשויה לשנות את כללי המשחק עבור משקיעים מתחילים ומנוסים כאחד.
המיתוס: צריך הון עצמי גדול כדי להשקיע בנדל"ן
אחת הטעויות הנפוצות ביותר בקרב הציבור הישראלי היא התפיסה שכדי להרוויח בנדל"ן יש צורך בהון עצמי משמעותי, זהו מיתוס שגוי לחלוטין. 250 אלף ש"ח הם נקודת פתיחה מצוינת שיכולה לאפשר למשקיע לצבור לעצמו מספר נכסים עד הפנסיה, וכל זאת מבלי לקחת משכנתה, אז איך זה
עובד?
עסקת קומבינציה: שיתוף פעולה חכם עם הקבלן
המפתח לשיטה זו טמון בעסקת קומבינציה – מונח שלא מוכר לרבים, אך הוא מהווה כלי רב עוצמה בעולם הנדל"ן. במילים פשוטות, מדובר בהסכם שבו בעל קרקע משתף פעולה עם קבלן או יזם כדי לבנות בניין חדש על הקרקע. במקום לשלם לקבלן כסף עבור הבנייה, בעל הקרקע נותן לו חלק
מהקרקע או יחידות דיור שייבנו עליה. כך, שני הצדדים מרוויחים: בעל הקרקע מקבל נכסים בנויים ללא צורך במימון ישיר, והקבלן מקבל זכויות בנייה שמאפשרות לו להרוויח ממכירת הדירות.
מתחמי עירוב שימושים: הזדמנות כפולה
היתרון היותר גדול של השיטה מגיע כאשר משקיעים במתחמי עירוב שימושים – מודל תכנוני שצובר תאוצה בישראל ובעולם. מדובר באזורים שבהם משלבים מגורים, משרדים, מסחר ובילוי במתחם אחד, במטרה להפחית את העומס על הכבישים ולשפר את איכות החיים. בתכניות כאלה, מי שרוכש יחידת
קרקע זכאי לשני נכסים: דירה ומשרד. כאן נכנסת היצירתיות של השיטה: המשקיע יכול "לוותר" על המשרד ולתת אותו לקבלן בתמורה לכך שהקבלן יבנה לו את הדירה. בסוף התהליך, המשקיע נשאר עם דירה חדשה בבעלותו המלאה, ללא משכנתה, כשכל מה שהשקיע הוא עלות הקרקע הראשונית
– 250 אלף ש"ח.
למה זה משתלם במיוחד עכשיו?
ישראל נמצאת בתקופה של גידול אוכלוסייה מהיר, מה שדוחף את המדינה להגדיל את צפיפות הבנייה, במיוחד לגובה. במסגרת תמ"א 35 תיקון 4, הוועדה הארצית אישרה הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה, לעיתים במאות ואף אלפי אחוזים. משמעות הדבר היא שמי שרוכש קרקע לפני שהזכויות
המוגדלות מאושרות (כלומר, לפני "ההשבחה"), יכול ליהנות מעליית ערך משמעותית של הקרקע. לאחר מכן, הוא יכול להשתמש בזכויות האלה בעסקת קומבינציה כדי להפוך את ההשקעה לנכס בנוי ללא עלויות נוספות.
ההשקעה האידיאלית: שילוב של תזמון ואסטרטגיה
ההשקעה הטובה ביותר היא בקרקע עם תב"ע מאושרת לבנייה במתחם עירוב שימושים, לפני שהוגשה בקשה להגדלת זכויות לפי תמ"א 35/4. במצב כזה, המשקיע מרוויח פעמיים: פעם אחת מעליית שווי הקרקע כתוצאה מהגדלת הזכויות, ופעם שנייה מהעסקה עם הקבלן שמאפשרת לו לקבל נכס בנוי
(דירה או משרד) מבלי לשלם על הבנייה עצמה. כך, עם השקעה ראשונית של 250 אלף ש"ח בלבד, ניתן להגיע לבעלות על דירה חדשה – הישג משמעותי אשר רבים טועים לחשוב שדורש מיליונים או התחייבות פיננסית כבדה.
לסיכום: הידע שחסר לנו יכול לשנות הכל
הידע הזה לא נלמד בבתי הספר או באוניברסיטאות, ולכן רבים נותרים מאחור בשוק הנדל"ן התחרותי. הכוח שלנו לשנות את העתיד נמצא ברגעים הקטנים של ההווה וכל אחד יכול להתחיל בדרך הזו עם תכנון נכון והבנה של השוק. השיטה מוכיחה שאפשר להשקיע בנדל"ן בישראל בצורה חכמה,
יצירתית ונטולת סיכונים מיותרים – ולהפוך סכום צנוע לחלום גדול. הנכם מוזמנים להגיע לפגישה אישית במשרדים באזור רמת גן לבחון השקעה מסוג זה.