רקע
רכישת נכס בארה"ב אינה משימה קלה ויש לא מעט משימות כדי להגיע בשל ונכון לרכישה.
במאמר זה נחשוף אתכם לבד"ח שיש לעשות ככלי תומך החלטה טרם הקניה.
בחלק ראשון של המאמר נציג את הכנסות והוצאות כדי לבחון מה יוותר לכם מזה בנטו .
בחלק שני נציין מספר אתרים בהם תוכלו לשים את פרטי הנכס המוצע ולבנות לעצמכם תמונת מצב
הכנסות הוצאות
שלב הקניה
1. עלות הנכס שתשולם למוכר PURCHASE PRICE
2. עלויות נלוות כמו :
א. מיסים מקומיים ופדרליים
ב. חברת Title Company שמטפלת ברישום
ג. עלות הקמה של חברת בע"מ במקרה ואתה קונה זאת משיקולי מיסוי מס ירושה הקיים בארה"ב
ד. עלויות נאמן בישראל -העברות כספים מאובטחות ע"י נאמן יבטיחו שהיזם /מתווך ל א יעלם עם הכסף
שלב התחזוקה התפעול והתשואה
3. עלויות בחיי הנכס
א. עלות אחזקה של חברת LLC במידה ובחרת מסלול זה
ב. ביטוח הנכס חל על הבעלים בארה"ב – INSURENCE -ודאו שיש ביטוח ארה"ב ארץ מועדת לאסונות טבע
ג. חברת ניהול- Management Company – כישראלים כנראה שאין ברירה אלא להיעזר בחברה מקומית הגובה דמי טיפול קבועים ועלויות תיקונים שצריך.
ד. ארנונה- PROPERTY TAX בארה"ב ארנונה חלה על המשכיר-ניתן לבדוק כמה עלותה באתר של המחוז
ה. דמי ועד שכונתי- HOA בהתאם למיקום וסוג הנכס
ו. אגרת פיקוח תחזוקת מבנים בעירייה RENTAL LICENSE
ז. תחזוקת המבנה – מחולקת לתיקוני תשתית ותיקונים קלים
1) REPAIRS – תיקונים קלים המאפשרים חיי שגרה בנכס ועל פי חוק באחריות הבעלים
2) UTILITIES – תשתיות חשמל מים גז וכדומה, יש לשאוף שהדייר ייקח על עצמו בהסכם אבל לא ניתן לכפות זאת (בבתי עץ יש לכך משמעות בכדאיות העסקה)
3) CAPEX –הוצאות גדולות מחזוריות כמו החלפת גג פעם בכמה שנים החלפת שטיח בכל הבית וכדומה –גם סעיף זה חל על המשכיר על פי חוק.
ח. אי איכלוס VACANCY ,יתכן בהחלט תקופות בהם דייר לא ישלם ו-או הנכס לא יאוכלס מעבר להפסד ההכנסה יחולו כל ההוצאות על המשכיר על פי חוק.
ט. הוצאות חד פעמיות FEES כמו תיווך, עלות ליווי לחברה משכנת /מלווה , עלול להגיע לאלפי דולרים ולכן מומלץ לוודא זאת קודם לכניסתכם לעסקה
י. שיפוץ / שדרוג הנכס REHAB - כדי לאפשר מגורים נאותים לדיירים , תלוי במצב הנכס אבל מלבד דירה חדשה יכול להגיע במקרי קיצון גם ל25% משווי הכנס
יא. עלות שנתית של מאזן שנתי לרואה חשבון
4. מיסוי (ניתן ליחס אותה לסעיף הוצאות) א. לכאורה סעיף שאמור להיות משויך לעלויות בחיי הנכס אבל בגלל המורכבות נכון להפרידו שהרי הוא מוחל על הנטו שנשאר לכם לאחר כל ההוצאות שפורטו לעיל
ב. ישראל וארה"ב חתומות על אמנת מיסוי אבל יש חובת חשבונאות כפולה הזו מחייבת אתכם גם להוצאה כפולה לדוח"ות כספיים כפולים ועלות רו"ח/יועץ מס בהתאמה - כאן ומעבר לים.
ג. נסב תשומת לב לבדיקת מס עיזבון למשקיעים זרים בסך 35% בהשקעה של מעל 60 אלף דולר (ודאו עם יועץ המס שלכם)
ד. במידה ויש רצון להשקיע במספר נכסים כדאי לתכנן מראש את מבנה ההתאגדות לטובת קיזוז הפסדים במידת הצורך.
5. תכלס א . מס דירה שלישית במידה יחול בסוף בישראל ללא ספק יש לקחת אופציית השקעה בחו"ל
ב. ארה"ב היא רק אופציה אחת עם יתרונות רגולטורים מחד אבל עם מס ירושה בעייתי
ג. מה יוצא לכם מזה ? עשו לעצמכם חישוב של עלות תועלת עם ירידה לפרטים כדי לוודא שלפחות בנקודת הכניסה עשיתם כל אשר ביכולתכם לבדוק את הכנס ואת ההכנסה נטו שתישאר לכם.
ד. תזרים Cash Flow
נהוג לומר ב"חכמת הרחוב" בקרב מביני דבר כי לרוב הכנסה האמתית לאחר מקדם ביטחון היא 50%-75% ממה שמובטח לכם.
לדוגמא בהבטחת תשואה של 12% שנתי משכירות RENTAL INCOM והכנסות נלוות MISCELLANIES . ובניכוי הוצאות Expenses .
ההשקעה בנכסים בארה"ב במרביתה הינה ב3 מסלולים :
א. אדם פרטי רוכש נכס פרטי
ב. קבוצות רכישה באמצעות LLC (מיסוי בדומה חברה בע"מ)
ג. קבוצת רכישה באמצעות LLP (מיסוי בדומה לשותפות)
כל מסלול אופן מיסוי שונה שיכול לנוע בין מס של 15% ועד מס שולי ואפילו מס ייסף לכן טרם כניסה להשקעה בבעלות נכס חובה להיוועץ ביועץ מס/רואה חשבון כדי לפתח ציפייה ריאלית במקום להיכנס לאשליה וחלילה להתאכזב.
ה. כל מה שרצית לדעת! אם החלטתם בכל זאת על ארה"ב כיעד מועדף, אל תוותרו על הכלים המעולים שמספק הממשל ומוסדות בדמות אתרים המאפשרים לכם שקיפות מלאה ככל שתדעו לספק להם את כתובת הנכס המוצע לכם.
כך תוכלו לדת כמה ידיים הנכס עבר, ממה הוא בנוי ומתי נבנה, כמה שילמו על נכסים דומים בסביבתו, האם יש הגירה חיובית, איך החינוך שם? רמת הפשע ועוד..
רגע לפני שתחתמו על הצ'ק קראו כאן - מומלץ ביותר
ו. פריפרד (עדיפות נושים בקרות מקרה) - מרבית המיזמים מבטיחים עדיפות נושה ראשון לבנק המלווה (הגיוני) ומעניק עדיפות שניה ליזם כאשר המשקיעים נמצאים אי שם רחוק בחוזה בכתוב לרבו באנגלית.
כדי להיות בטוח שמישהו דואג לכם! ודאו כי אחרי הבנק המשקיע הוא הנושה השני (מעבר לביטחון לכאורה שחלק יחדי בקרקע רשום עליו)
ושלוש נקודות למחשבה לסיום:
א. כפי שתוכלו להתרשם רכישת נכס בבעלות פרטית או רכישה קבוצתית (מולטיפמילי) כרוך בעלויות נלוות רבות צפויות ובלתי צפויות.
יתרה מזאת- גם עליית הערך נעצרה ב2015 - מה שגרם להשקעות מסוג אלה להיות פחות ופחות להיות כדאיות (מסמר בלי ראש)
אי לכך- החל משנה זו עברנו למסלול השקעות קצרות טווח המקומות מרכזיים ולתקופות קצרות כך שהמשקיע פוגש את הכסף בחזרה די מהר - צפה כאן בסרטון קצר
ב. מס העיזבון להשקעות מעל 60 אלף דולר מחייב מחשבה נוספת לרכישת נכס על שמכם, לעומת זאת מסלול המימון למיזמים בטווח קצר בינוני אינם
נחשבים למס עיזבון ולכן יש בהן יתרון נוסף מעבר להקטנת הסיכון המשמעותית ולמפגש המהיר עם הכסף שלכם .
ג. אבל אם אתם עדיין "על זה" ולמרות זאת מאוד רוצים -בהחלט אפשרי לבחון זאת- אנו ממליצים על אחת משתי פעולות תומכות החלטה
1) אם אפשרי לטוס לבדוק את הנכס בעלות של 1500-2000 דולר.
2) לקחת יועץ בתשלום בישראל ולקבל חוות דעת שניה.
בהצלחה