הכל התחיל לפני 6 שנים, כשחיפשתי לרכוש את המולטי יוניט הראשון שלי, נפגשתי בפלורידה עם יהודי אמריקאי מבוגר שסיפר לי על הדרך שעשה במהלך השנים איך התחיל בהשקעות נדל”ן בצעירותו ורכש עשרות בתים פרטיים עד שהבין שכדי ליצור הכנסה שוטפת ויציבה הוא צריך להפסיק לקנות בתים פרטיים ולהתחיל לקנות מתחמי דיור שנקראים מולטי פמילי.
מה שהבנתי באותה הפגישה היה שההתעסקות עם 20 בתים פרטיים לעומת מתחם מולטי יוניט אחד הכולל 20 דירות היא חסרת פרופורציות.
במקום לטפל ב 20 בתים בבעלותך, אתה מתנהל מול חברת ניהול אחת ונכס אחד.
הבנתי שמולטי יוניט הוא העתיד לכל מי שרוצה שקט, הכנסה פאסיבית והרבה פחות צרות.
למי שלא יודע מה זה מולטי יוניט...בואו ניקח דקה אחת כדי להסביר:
מולטי יוניט הוא נכס מסחרי שמכיל עשרות יחידות דיור או עסקים במתחם אחד, הם נכסים גדולים יותר ויקרים יותר זה יכול להיות בניין מגורים של 20 דירות או מקבץ בתים או מתחם עסקים וחנויות המכיל מספר עסקים המיועדים להשכרה.
היתרון הגדול במולטי יוניט הוא שגם אם חלק מהדירות לא מושכר עדיין נקבל שכירות משאר הדירות המושכרות.
השקעה בנכס מסוג מולטי יוניט היא השקעה גדולה יחסית שכן מדובר בנכס יקר יותר אך כשהרכישה מתבצעת כקבוצה של מספר משקיעים, כל אחד מהם יוכל להשקיע סכום קטן יותר וביחד לרכוש את הנכס.
לרכישה של מולטי יוניט יש מספר יתרונות:
יתרון ראשון הוא ביקוש גבוה לדירות במתחמי מולטי פמילי. בדירות במולטי פמילי משלמים פחות מבתים פרטיים ולכן מולטי פמילי באזור טוב הוא מאוד מבוקש.
היתרון השני הוא הוא יציבות והכנסה שוטפת לאורך זמן. גם אם דירה או שתיים מתוך 20 אינן מושכרות אנחנו ממשיכים לקבל הכנסות מיתר הדירות וההכנסה נפגעת באחוז קטן.
היתרון השלישי הוא קלות הניהול של הנכס. כל היחידות מרוכזות במקום אחד ולכן יהיה קל יותר לשלוט בהן מאשר 20 נכסים שמפוזרים במקומות שונים. במתחמים גדולים יותר יהיה איש תחזוקה שיגור בנכס ויתן מענה מיידי לשוכרים 24 שעות ביממה.
היתרון הרביעי הוא אפשרות המימון. נכס מולטי יוניט במקום טוב יוכל לקבל מימון מבנק אמריקאי מקומי וכך נוכל גם למנף את השקעתינו המשותפת לרכישת נכס גדול יותר.
בתקופה האחרונה הייתי מעורב במספר עסקאות גדולות יותר:
- בניין של 52 יחידות דיור בתפוסה של 94% שעלה מעל 3 מיליון $.
- מתחם מגורים של 32 דירות בתפוסה מלאה שעלה מעל 2 וחצי מיליון $.
- מתחם מגורים של 27 דירות בתפוסה מלאה שעלה קצת מעל 2 מיליון $.
- מתחם מסחרי של 55 בעלי עסקים בתפוסה של 93% שעלה מעל 7 למיליון $.